Что такое ипотека? Плюсы и минусы ипотечного кредита.

Приветствую!

Что такое ипотека? Как работает ипотека?

В интернете нас постоянно убеждают в том, что ипотека — это простой и доступный способ решить жилищную проблему. Однако немногие представляют, какие трудности ждут потенциального заемщика на пути к собственной квартире. Ведь ипотека — это сложный процесс, в который помимо банков вовлечены страховые компании, оценщики, риэлторы, юристы. Я сегодня расскажу, что нужно сделать заемщику, чтобы взять ипотечный кредит.

Ипотечный кредит — это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости. В классическом варианте залогом по ипотеке выступает приобретаемая квартира.

Проще говоря, если вы хотите купить квартиру, но не в состоянии сразу заплатить полную стоимость, то можете внести из своих накоплений, скажем, 10%, а остальные 90% взять взаймы у банка. Этот долг вы впоследствии будете выплачивать ежемесячно в течение заранее оговоренного срока, а залогом по вашему займу будет выступать приобретенная квартира.

Трудно не заметить, насколько активно банки сейчас развивают ипотечные программы.

Почему же банки так любят ипотечные кредиты?

Во—первых, по ипотеке банк выдает достаточно большую сумму и под надежное обеспечение (недвижимость).

Во—вторых, занимаясь ипотечным кредитованием, банки получают так называемые «длинные деньги». Наконец, спрос на ипотеку сейчас очень высок, и все стремятся отхватить свой кусок пирога.

Несмотря на то, что конкуренция между банками ужесточается, уровень ипотечного сервиса пока, увы, не дорос до западных стандартов, и в реальности ипотека — это не всегда так просто и удобно для заемщика, как это выглядит на бумаге. А значит, тем, кто решил воспользоваться ипотекой, нужно заранее готовить себя к тому, что процедура эта затяжная и сложная.

Семь шагов к ипотечному кредиту:

1. Оценить свои ресурсы и возможности

Первое, о чем стоит задуматься, решив приобрести квартиру по ипотеке — какими ресурсами вы располагаете для того, чтобы заплатить первоначальный взнос и впоследствии регулярно вносить ежемесячные платежи.

Сейчас первоначальный взнос по ипотеке составляет в среднем 10—15% стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, если, скажем, вы захотели приобрести недвижимость за 200 тыс. долл., то к моменту обращения в банк вы должны иметь 20 тыс. долл. собственных накоплений. Если же денег на первоначальный взнос у вас нет, то это, в принципе, решаемая проблема. Сейчас есть программы, по которым кредиты выдаются вообще без первоначального взноса. Правда, в этом случае вы должны понимать, что берете в долг больше денег, а, следовательно, и проценты по ним в абсолютном выражении будут больше.

Второй важный вопрос — за счет чего вы будете погашать ипотечный кредит. Здесь, конечно, в первую очередь будет рассматриваться размер основного дохода. В случае если доход у вас «серый», ставка будет выше примерно на 0,5—1%. Помимо основного дохода есть возможность учесть доходы супруга, а также доходы из альтернативных источников. При этом вы должны быть готовы к тому, что, если ожидаемые ежемесячные платежи будут больше 50—60% от вашего совокупного дохода, вряд ли банк рискнет выдать вам кредит.

2. Оценить примерные параметры кредита

Следующий шаг — определение целей получения ипотечного кредита и, соответственно, его параметров. Прежде чем обращаться в банк, у вас уже должно сложиться представление о сумме, валюте и сроках требуемого кредита. Сумму следует определить исходя из примерной стоимости квартиры.

Что же касается валюты, то общих рекомендаций здесь дать нельзя, однако специалисты советуют при вступлении в долгосрочные отношения с банком брать кредит в рублях, чтобы в меньшей степени зависеть от динамики валютных курсов.

Третий важный компонент — срок кредита. С одной стороны, чем меньше срок ипотеки, тем меньше составят проценты, которые вы заплатите банку. С другой стороны, больше будут ежемесячные платежи. Компромисс нужно выбирать исходя из собственных финансовых возможностей.

3. Выбрать банк

Выбор банка для ипотеки — ответственное решение. Ведь вы фактически выбираете себе партнера на ближайшие 10—15 лет. Изучите все возможные рекламные предложения, информацию в интернете, спросите друзей, у которых уже имеется
опыт получения ипотечного кредита. При этом помните, что самые очевидные решения — не всегда самые оптимальные.

На что же стоит обращать внимание?

Многие считают, что основным критерием при выборе банка должна служить процентная ставка по ипотечному кредиту: чем она ниже, тем выгодней условия. Это действительно так, но лишь в первом приближении.

Выбирая банк, следует сравнивать ипотечные программы по ряду параметров: сроки, валюта, первоначальный взнос, дополнительные услуги по ипотеке (страхование, оценка, подбор квартиры). Здесь универсальных решений не существует, необходимо подбирать программу, которая подходит именно вам.
Еще одна распространенная ошибка: часто за ипотечным кредитом идут в крупные универсальные банки, для которых ипотека — всего лишь один из видов бизнеса. Это решение не всегда оправдано: при прочих равных, банки, специализирующиеся на ипотеке, более внимательны к клиентам и в большинстве случаев обеспечивают лучшее сопровождение сделки (координацию усилий всех задействованных сторон).

4. Получить согласие банка на выдачу кредита

Для получения ипотечного кредита потенциальному заемщику необходимо предоставить в банк довольно большой пакет документов. После того, как все необходимые документы будут собраны и переданы банку, начнется так называемая процедура андеррайтинга — оценки надежности заемщика. Эта процедура может занять время от нескольких дней до нескольких недель. Сам процесс довольно сложный и трудоемкий, поэтому к предложениям банков, согласных принять решение о выдаче ипотечного кредита за 15 минут, специалисты советуют относиться настороженно — такие банки сильно рискуют и, скорее всего, потребуют за дополнительный риск повышенную процентную ставку.

5. Подобрать квартиру и оценить ее

Этот шаг является сейчас едва ли не самым сложным моментом во всей сделке. Банки бьют тревогу: чуть ли не каждый третий заемщик, по которому принимается положительное решение, в итоге отказывается от ипотеки, потому что не может найти на рынке подходящую квартиру.

С другой стороны, решение банка действует примерно в течение трех месяцев, к тому же всегда можно воспользоваться услугами риэлтора. Правда, в этом случае вам придется заплатить ему 5—6% от стоимости приобретаемого жилья.

После того как квартира будет найдена, необходимо будет также произвести оценку ее стоимости с помощью независимого оценщика. Согласно законодательству об ипотеке, оценка является обязательным элементом ипотечной сделки.

6. Заключить договор с банком и страховой компанией

Следующий этап — заключение договора с банком и страховой компанией. Страхование также является одним из обязательных условий получения ипотечного кредита. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога (т.е. приобретаемую квартиру), но на практике больше распространено так называемое комплексное ипотечное страхование, включающее в себя три элемента: страхование жизни и здоровья заемщика, имущественное страхование и титульное страхование (защита от риска утраты права собственности на жилье).

Дополнительные затраты на страхование составляют примерно 1—1,5% от суммы ипотечного кредита ежегодно.

7. Внести первоначальный взнос и оформить право собственности на квартиру

Наконец, завершающий и самый приятный этап — вы вносите первоначальный взнос по ипотеке, приобретаете жилье (на юридическое сопровождение сделки купли—продажи придется потратить от $300 до $500 долл.) и становитесь полноправным собственником недвижимости.

Подводим итоги:

В итоге, если вы планируете взять ипотечный кредит на приобретение квартиры стоимостью $200 тыс. с первоначальным взносом 10%, то для оформления сделки вам придется потратить от $15,1 тыс. до $19,4 тыс.

Конечно, львиную долю заберет себе риэлтор. Если отказаться от его услуг, расходы можно будет существенно снизить, но сумма будет все равно довольно значительная — $5—7 тыс. долл.

С одной стороны, посмотрев на эти суммы, можно задуматься: а стоит ли игра свеч?

Но, с другой, разве приобретение квартиры — не самая значительная инвестиция, которую человек делает в своей жизни?