Немного о недвижимости и банковском кредитовании
А может ипотеку? Почему так все плохо на рынке недвижимости?
Современная наука слишком далека от нужд человечества. Взять хотя бы жилье. Ведь множество докторов и профессоров могли с упоением заняться изучением феномена ню, разложить опытные образцы на молекулы, пару раз прогнать их в андронном колайдере, сделать синтез и научиться выращивать клонов. Результаты исследований навсегда бы решили проблему квадратных метров, пускай даже теоретически в условии сверхнизких температур.
К несчастью, недвижимость не поддается опытам. Невозможность взглянуть в микроскоп так запутала экспертов, что они сами с трудом понимают происходящее с ценами на жилье. Все были свято уверены, что стоимость квадратов весь 2009 год плавно опускалась на некое «дно». И вдруг выясняется, что если отбросить месячные колебания цен, то стоимость квадратов проданных квартир в январе и декабре одинакова.
Фантастика! Хотя чему тут удивляться. Ведь долгожданные мифические квартиры по $20—30 тыс. в столице так и не появились. Если не считать перестроенных комнат в бывших общежитиях с удобствами в коридоре.
Чем сильнее падает гривна, тем громче обваливается жилье.
Напротив, наметились первые признаки будущего роста. Во—первых, успокоились страсти на валютном рынке. Несмотря на то, что жилье «производится» в Украине, а не завозится из—за рубежа, зависимость цены квадрата от доллара практически прямолинейная. Чем сильнее падает гривна, тем громче обваливается жилье.
Во—вторых, количество банков, желающих возобновить ипотечное кредитование, с каждым месяцем только растет. Уже сейчас кредиты предлагают 12 финансовых учреждений. А в 2011 — 2017 г. к ним подключатся остальные игроки, временно сошедшие с дистанции. Если бы банкиры рассчитывали на дальнейший спад, вряд ли бы они брали в залог то, что может подешеветь.
В—третьих, до конца 2010 г. не произойдет массовой продажи залогового имущества. По нынешнему законодательству банки не могут лишить заемщика единственного жилья, если он погашает проценты. И, в—четвертых, уже полтора года в стране практически не возводят новые дома. Тогда как количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, только растет. Возникает так называемый отложенный спрос, и при первых же признаках стабилизации он начнет быстро наверстывать упущенное.
Собственно, уже сейчас, например, в Киеве не найти однокомнатную квартиру в только что сданном доме, не считая элитные новостройки. Некоторые застройщики даже умудряются проводить аукционы среди покупателей. И цены, по которым уходят единички, не сильно отличаются от двушек в приличном состоянии на вторичном рынке.
Только для столичных
Разумеется, все вышесказанное относится к крупным городам и пригородам с высокой долей платежеспособного населения.
Будущему покупателю вообще было бы неплохо провести разведку боем. Устроив несколько просмотров—экскурсий, очень быстро поймешь, что будет с жильем в обозримом будущем. И если решишь, что ждать квартиру за $30 тыс. бесполезно и сейчас лучшее время для покупки, к твоим услугам ипотечные программы банков, способные восполнить
недостаток средств на столько важное приобретение.
Один нюанс. Именно «восполнить недостаток», а не заменить его. На ипотеку могут рассчитывать лишь те, кто уже накопил не менее 30—50% стоимости жилья. Условия кредитования зависят не только от банка, но и вида приобретаемого жилья: квартира в только сданном доме, жилье на вторичном рынке и залоговые квартиры.
1. ТОЛЬКО НОВОЕ ЖИЛЬЕ
У покупки жилья в новостройках в кредит свои плюсы и минусы. С одной стороны, можно получить крайне привлекательные условия кредитования, с другой, очень ограниченный выбор жилья. Ведь новые дома практически никто не строит. И все, что сейчас поступает в продажу, закладывалось два—три года назад, когда о кризисе никто и не догадывался.
Свои кредиты предлагают всего 7 банков, и самые выгодные условия у тех, кто непосредственно связан с застройщиком. Например, банк «Аркада» готов прокредитовать даже под 15%-23% в гривне покупку жилья, возводимого Киевгорстроем. Кстати, одна из немногих компаний, продолжающих строительство, несмотря на кризис. Получить кредит под 15% можно в случае приобретения квартиры большого метража в столице (3—6 комнат), либо жилья в пригороде.
Самые популярные квартиры в строящихся домах —однокомнатные и двухкомнатные — можно приобрести в кредит не менее чем под 19% годовых. Вот только стоимость квадрата такого жилья в Киеве не менее $2 тыс. А в домах подешевле, где цены остались на уровне $1,2 тыс. за метр, нет даже двушек — остались трешки и четырехкомнатные квартиры. Ну и ставка по кредиту все 23,5% годовых.
Очень низкие кредитные ставки у банка «Киевская Русь» — 17,5%, но кредитует он покупку жилья в пригороде. Чтобы купить жилье в столице, придется рассчитаться по кредиту в очень сжатые сроки — 5 лет.
Самые долгосрочные кредиты, да еще без привязки к конкретному дому, выдают лишь три банка: «Кредобанк», «Пиреус Банк» и «Универсалбанк». Лучшие условия у «Пиреус Банка» — 23,5% годовых, а первоначальный взнос стартует от 30%.
2. ВИДАВШИЕ ВИДЫ
В поисках заемщиков, желающих приобрести жилье в кредит на вторичном рынке — 11 банков.
Разброс ставок впечатляет. От докризисных 16,5% в «БТА Банке», до убийственных 29,45% в «Укрсоцбанке». Складывается впечатление, что в «Укрсоцбанке» рассчитывают на потенциальных неплательщиков по кредиту.
Минус дешевых кредитов — небольшие сроки кредитования. Рекордсмен по стоимости кредитов — «БТА Банк» — превращается в аутсайдера по срокам их погашения. Всего 4 года. Очевидно, расчет сделан на тех, кому не хватает на покупку символической суммы. С другой стороны, заемщики наверняка смогут перекредитоваться через год—два в другом банковском учреждении.
3. ПОД АРЕСТОМ
Между нами — не лучший способ покупки жилья в кредит. Дело не только в покупке жилья с не самой светлой аурой и веселой историей, но и потенциальных проблемах в будущем. Если банк поспешил выставить жилье на торги, не заключив с неплатежеспособным заемщиком мировую, наверняка он постарается его отсудить. И прецеденты такие есть.
Сильно выиграть в цене тоже не удастся. Хотя поговаривают, что в некоторых банках сотрудники скупают заложенное жилье пачками. Но это, скорее всего, бред воспаленного воображения заемщиков.
Если пройтись по сайтам банков в поисках дешевых квартир, то выяснится, что к продаже предлагается далеко не самое ликвидное имущество по ценам качественного жилья. Например, в «Райффайзен Банке Аваль» выставлена на продажу залоговая однокомнатная квартира за $53 тыс. Вроде бы немного. Но речь идет о жилье площадью 29 кв. м на первом этаже. Район один из самых, как бы это сказать, непритязательных в Киеве. Всего в продаже банка — аж 17 столичных квартир. Схожая ситуация в «ПриватБанке». У остальных банковских учреждений предложение залогового жилья намного скромнее.
Условия покупки всего этого добра в кредит тоже не самые привлекательные. Аналогичны кредитованию на вторичке. Например, в «ПриватБанке» можно занять под 16% годовых на 20 лет с 30% первоначальным взносом.
